Que retenir de la nouvelle Loi de Finances ?

Maître Stéphane Buffa, avocat fiscaliste partenaire de l’agence, décrypte pour nous la nouvelle loi de Finances et son impact sur vos placements.

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Bruno LENAIN Agent Général L'agence partenaire

Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR), qui s’ajoute à la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR), sans la remplacer,  est pérennisée et retouchée : cette contribution concernant les redevables dont le revenu fiscal de référence est supérieur à 250.000 € (pour les célibataires, veufs, séparés ou divorcés) et 500.000 € (pour les couples soumis à une imposition commune) est une imposition minimum visant à ce que le taux cumulé de l’impôt sur le revenu et de la CEHR soit égal à au moins 20% (à noter que les prélèvements sociaux ne sont pas inclus dans ce taux). 

Concrètement, les dividendes perçus par les personnes soumises à la contribution seraient donc imposables au taux effectif de 38,6% - 20% de contribution minimum et 18,6% de prélèvements sociaux- depuis la loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2026) ;

Aménagement des versements au sein des PER : les versements dans les PER ne sont plus déductibles de l’impôt sur le revenu dès lors que le titulaire a plus de 70 ans. De même les versements d’entreprise versés dans un PER au titre de la participation de l’intéressement ou encore de la prime de partage de la valeur ne sont plus exonérés dès lors que le titulaire du PER a plus de 70 ans. Corrélativement, la suppression de l’avantage à l’entrée s’accompagne d’une exonération ou d’une atténuation d’imposition à la sortie : en cas de sortie en capital, la part correspondant au cumul des versements effectués après le 70^ème anniversaire sera exonérée d’impôt sur le revenu ; en cas de sortie en rente, la part correspondant aux versements non déduits relèvera du régime des rentes viagères à titres onéreux, c’est-à-dire imposable sur une fraction forfaitaire de son montant et soumise aux prélèvements sociaux.

Amélioration de la capacité de déduction du revenu global des versements sur les PER : Les versements sur les PER sont déductibles de l’impôt sur le revenu dans une certaine limite annuelle. Le solde inemployé n’était pas définitivement perdu, mais pouvait être reporté au cours des trois années suivantes. La loi de finances pour 2026 améliore le dispositif en permettant le report du solde inemployé sur les 5 ans suivantes, augmentant ainsi le plafond de déduction des versements des PER.

Possibilité d’opter rétroactivement pour le PFU de 12,8% : les personnes ayant opté pour le prélèvement forfaitaire unique de 12,8% applicable aux plus-values sur titres de sociétés soumises à l’IS et aux revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts) peuvent renoncer rétroactivement à l’option et préférer le barème progressif de l’impôt sur le revenu ;

Institution du régime « Jeanbrun » ou dit du « bailleur privé » : la loi de finances institue le statut de bailleur privé ou dispositif « Jeanbrun », qui vise à relancer l’investissement dans le logement neuf, à la suite de la disparition du dispositif Pinel. Il permet au bailleur ayant acquis un logement neuf ou rénové de bénéficier d’un amortissement de 3,5% à 5,5%, en fonction du loyer pratiqué ;

Prorogation de la majoration du déficit foncier : La majoration du déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 21.400 €, au lieu de 10.700 €, en cas de rénovation de passoire thermique (bien de classe énergétique E, F ou G) pour les passer en classe énergétique A, B, C ou D est reconduite pour les dépenses payées entre le 1^er janvier 2026 et le 31 décembre 2027.

Prorogation de dispositifs d’atténuation de la fiscalité des plus-values immobilières jusqu’au 31 décembre 2027 : l’exonération des plus-values de cession d’immeubles destinés au logement social ou intermédiaire ainsi que l’abattement exceptionnel sur les plus-values de cession d’immeubles situés en zone tendues ou dans le périmètre d’opération d’aménagement complexe ;

Aménagement du régime d’apport-cession : Le dispositif d’apport cession, codifié à l’article 150-0 B ter du Code général des impôts, est un régime fiscal permettant de faciliter le rachat de société suite à la cession d’une première société.

D’un point de vue technique, il s’agit pour l’associé d’une société d’apporter les titres qu’il détient à une holding qu’il contrôle. La plus-value dégagée à l’occasion de l’apport n’est pas immédiatement imposable, mais son imposition est reportée. Elle devient imposable, notamment, si la société ayant fait l’objet de l’apport est cédée dans un délai de moins de 3 ans.

Cependant, le régime fiscal antérieur prévoyait de maintenir le report en cas de cession de la société dont les titres ont été apportés si 60% du prix de cession était réinvesti dans une activité économique, dans les deux ans, c’est-à-dire une activité autre que la gestion d’un patrimoine mobilier (par exemple portefeuille de titres) ou immobilier (par exemple investissement locatif).

L’article 11 de la loi de finances pour 2026 aménage le dispositif. Désormais, entre autres modifications, le quota de réinvestissement passe de 60% à 70%, mais la durée de réinvestissement est étendue à 3 ans au lieu de deux.

Surtout, le champ des réinvestissements est fortement réduit : ne sont plus éligibles au réinvestissement les activités de gestion du patrimoine mobilier, les activités de promotion immobilière et l’ensemble des activités immobilières.

N’hésitez pas à nous demander d’être mis en relation avec Maître Buffa pour des problématiques fiscales 

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LENAIN BRUNO (Agence)

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